Оценка имущественных комплексов

Оценка имущественного комплекса, может проводиться двух видов: во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ, оценка имущественного комплекса, как объекта прав, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, а во-вторых, оценить имущественный комплекс, как совокупность объектов, которые являются достоянием предприятия, и задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности. В последнем случае, оценить стоимость имущественного комплекса — означает, также, выявление стоимости недвижимости, сооружений, транспортных средств, оборудования, нематериальных активов, входящих в состав имущественного комплекса.

Оценка имущественных комплексов включает в себя несколько направлений оценки:

• оценку земельных участков;
• оценку объектов недвижимости, включая улучшения (здания, строения и др. сооружения);
• в зависимости от необходимости, оценку установленного оборудования.

Оценка стоимости имущественных комплексов обычно осуществляется для целей купли-продажи, получения кредита, взноса в уставный капитал, страхования, выделения доли совладельцев и т.д. Отчет об оценке имущественного комплекса, является официальным документом, который принимается к рассмотрению различными государственными учреждениями. Отчет об оценке, подготовленный нашими специалистами полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки.

Оценка имущественных комплексов - это выявление денежной цены комплекса имущественных прав юридического лица, на объекты, находящиеся на балансе оцениваемого имущественного комплекса, независимая оценка имущественных комплексов по праву признается наиболее полным видом оценки бизнеса, предприятия, компании – всего того, что может носить название имущественного комплекса. Оценка имущественного комплекса осуществляется несколькими методами с применением специализированных баз данных, содержащих ценовую информацию по недвижимости, оборудованию, прочим основным средствам.

Оценка стоимости имущественного комплекса имеет большое значение для:

• потенциального покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки – купли-продажи, мены, иного отчуждения;
• кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита;
• арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды;
• собственников земельных участков (например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка называемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»);
• государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости.

При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, которая заключается в том, какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или его будущем? Эти подходы не исключают, а дополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. К этим методам относятся:

• метод балансовой стоимости;
• метод скорректированной балансовой стоимости;
• метод замещения;
• метод ликвидационной стоимости.

Все эти методы основываются на оценке активов. При этом следует учитывать, что ситуация в любой момент времени может резко измениться и, например, высокоприбыльное предприятие станет малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия. Поэтому не стоит оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий.

К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы:

• периода окупаемости,
• чистой текущей стоимости
• внутренней ставки отдачи.

Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.

Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.

Список документов, необходимых для того чтобы оценить стоимость имущественного комплекса:

1. Балансы и отчеты о результатах финансовой деятельности предприятия, в течение последних 5 лет.
2. Ведомость основных фондов предприятия на дату оценки в электронном виде и в виде распечатки.
3. Паспорта БТИ на здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, в случае отсутствия паспортов БТИ и других документов — заполнить форму А1, А2, заверить подписью руководителя и печатью предприятия.
4. Штатное расписание на дату оценки.
5. Состав расходов (структура себестоимости), с расшифровкой статей.
6. Устав и Учредительный договор хозяйственного общества (распределение акций (долей) среди учредителей).
7. Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности.
8. Документальные данные о материальных и нематериальных активах предприятия.

Для чего необходима независимая оценка имущественных комплексов?

• для роста эффективности управления имущественными комплексами;
• для того чтобы использовать результаты оценки как индикатор результативности управления имущественными комплексами;
• для принятия стратегически верных решений;
• для привлечения вкладов;
• для целей реструктуризации имущественных комплексов;
• для культурного решения имущественных споров и прочих конфликтов, связанных с доказательством прав на имущество;
• для передачи имущественных комплексов в доверительное управление и т.д.

Отчет об оценке, полученный от наших специалистов, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», и является официальным документом, который принимается к рассмотрению всеми государственными учреждениями.