Оценочная деятельность

Оценочная деятельность ― это деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав.

Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). Оценочная деятельность производится оценщиками ― физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик ― физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. Оценщик ― юридическое лицо должен иметь в своем составе определенное количество оценщиков ― физических лиц.

Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

• Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. N 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 10 "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации"
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности"
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"

Рыночная стоимость объекта представляет собой наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Помимо рыночной стоимости Постановлением Правительства РФ N 519 предусмотрены иные виды стоимости объекта оценки:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров
• стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки
• стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки
• стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования
• инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость)
• ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов
• утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки
• специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 Закона N 135-ФЗ).

Оценочная деятельность имеет своими объектами:

• все виды недвижимости
• транспортные средства
• ценные бумаги
• объекты интеллектуальной собственности
• бизнес (действующее предприятие)
• машины и оборудование

 Основными целями оценки являются:

• проведение конкурсов, аукционов, торгов
• отражение в отчетности, купля-продажа, мена
• аренда, права аренды, лизинг
• залог
• раздел, наследование, дарение
• страхование
• приватизация, конфискация, национализация, ликвидация
• составление брачного контракта
• исчисление налога, пошлин, сборов
• определение доли имущественных прав
• хранение
• разрешение имущественных споров
• коммерческая концессия
• передача прав собственности
• передача в доверительное управление и другие

Оценочная деятельность может осуществляться по инициативе органов управления или индивидуального предпринимателя (добровольная), а также в силу закона. Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта.

Обязательная оценка объекта требуется при любых операциях с государственным и муниципальным имуществом, в том числе:

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества
• при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду
• в случаях, когда имущество используется в качестве предмета залога
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки
• при переуступке долговых обязательств
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц (ст. 8 Закона N 135-ФЗ)

Оценка по закону необходима также:

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц (ст. 8 Закона N 135-ФЗ; п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества
• при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы
• при банкротстве предприятия (ст. 8 Закона N 135-ФЗ; п. 5 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)")
• при смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении)

Добровольная же оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, для внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.

Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Законом N 135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статьей 24 Закона N 135-ФЗ установлены обязательные требования к осуществлению оценочной деятельности.

Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности
• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя
• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников

Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности
• государственная регистрация в качестве юридического лица
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

При выборе организации для оказания услуг по оценке объекта рекомендуется обратить внимание на наличие страхового полиса у оценщика, срок существования организации, ее опыт и имидж. Обратите внимание на независимость оценщика, любая необъективность может отрицательно сказаться на результате работы

Оценщик должен определять действительную стоимость объекта оценки, а не стоимость, удовлетворяющую заказчика.

Статья 16 Закона N 135-ФЗ исключает возможность заключения договора, если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также оценка не может проводиться в случаях, если:

• оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки
• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Статья 17 Закона N 135-ФЗ устанавливает, что оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования, наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора по оказанию оценочных услуг.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Согласно ст. 9 Закона N 135-ФЗ основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Договор должен содержать:

• основания заключения договора
• вид объекта оценки
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора необходимо определение точного перечня документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

К данному договору можно применить нормы ст. 708 ГК РФ о начальных и конечных сроках работы:

"В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы".

Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).

Цена устанавливается соглашением сторон, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.